【法官说法】花140万深圳买房，没有房产证，还成了被告……

　　房子事关许多人的人生大事

　　房屋产权也产生了大量的诉讼纠纷

　　深圳的孔女士就遇到了这样的问题

　　她和妈妈生前花139.5万购买的房屋

　　不仅没办到房产证

　　自己还成为了被告

　　到底是怎么回事?

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　　购房逾8年，交尾款后仍拿不到房产证

　　2012年，孔女士的妈妈在深圳市港澳八号(后改名为：港丰大厦)购买了一套一室一厅的房子，开发商为港丰公司，后改名国融公司，写的户主是孔女士。

　　孔女士提供的《广东省深圳市中级人民法院执行裁定书》(以下简称《执行裁定书》)认定：“双方签订《深圳市房地产认购书》，约定购房款为1345678元，案外人(孔女士)于2013年8月8日前陆续支付了首付款共计675687元，于2013年8月17日支付地价款49540元，合计725227元。

　　此后，孔女士出国到澳大利亚学习，期间多次催促办理过户登记手续，但国融公司未予理会，她们也没有支付剩余房款。

　　2019年底，孔女士因妈妈生病去世回国处理后事，找到联合开发该楼盘的名夏公司(记者注：深圳市名夏集团有限公司)要求办理房产证。孔女士说，该公司人员要求她把房款补齐，否则不仅不给她过户，也不能让她继续居住。

　　此后由于出现了新冠肺炎疫情，孔女士直到2020年4月1日才到深圳将剩下的67万交给了名夏公司，并拿到了收据。没想到，房产证还是没能办下来。

　　2

　　开发商拖欠工程款

　　房产已被申请查封

　　为什么交完全款的房子还是办不了房产证?孔女士聘请了律师去调查，结果让她大吃一惊：“律师告诉我，我的房产在2013年就被法院查封了，原因是开发商国融公司和名夏公司，拖欠建筑商的工程款，被建筑商申请查封了。”

　　事实上，和孔女士有一样遭遇的不止一家，在《执行裁定书》上法院有这样的描述：“被执行人国融公司应向申请执行人支付工程欠款本金54551462元及相关违约金，名夏公司对上述债务在欠款本金4877720.16元及相应违约金范围内承担连带赔偿责任。在本案诉讼阶段，本院于2013年6月19日对包括涉案房产在内的港丰大厦46套房产保全查封，并在执行程序中继续查封至今。”

▲执行裁定书中确认了房产被查封的信息

　　前后支付了139.5万元的购房款(包含了房产溢价的部分)，付清了《认购书》约定的房款，最终却拿不到房产证，孔女士委托律师向深圳市中级人民法院提起了执行异议裁定。法院经过调查后，裁定中止对她所在房产的查封执行。

▲执行裁定书确认了孔女士购房成功

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　　建筑商起诉业主，仅有认购书再次败诉

　　2020年8月，拿到《执行裁定书》后，孔女士正准备和律师一起去继续追回房产的所有权，没想到却成为了被告——江苏建工集团(港丰大厦建筑商)将孔女士、名夏公司、国融公司告上了法庭，认为名夏公司在查封期间擅自收取孔女士支付的尾款是违规行为，不能视为支付购房款，同时要求撤销此前的《执行裁定书》。

　　一审中，孔女士败诉。从深圳市中级人民法院的《民事判决书》来看，孔女士败诉原因有三项：

　　第一，她买房时只有《认购书》，没有正式买卖合同;

　　第二，涉案房产被查封日期是2013年6月，可她妈妈入住时间是2014年4月;

　　第三，前期大部分房款是她妈妈支付，部分支付银行卡找不到，法院无法确认前期款项已经足额支付。

　　目前，孔女士已经提请了二审，她表示：“我一直在跟律师沟通准备，我们对二审充满了信心。”

　　法律专家：

　　一审未认定房屋所有权有待商榷

　　建议购房者保存购房证据和记录

　　深圳市中级人民法院的《执行裁定书》和《民事判决书》对孔女士房产纠纷案件，出现了两种截然不同的裁判，为何会出现这样的情况?

　　重庆的王彦章律师表示：“同一人民法院，尤其是中级人民法院，先后针对同一案件，出现截然不同的裁判，这在日常的诉讼活动过程中的确是不常见的。本案出现这样的情况，仅从裁判文书本身来看，应是案件承办人针对事实认定及法律适用方面的理解及认识差异所致。”

　　王彦章律师认为，本案有三点值得关注。

　　首先从案件的争议焦点来看，王彦章律师认为本案还需要就诉争房屋的预购书及补充协议的真实与否、涉案房屋买卖合同(预售)未签订的原因、涉案房屋银行按揭手续未办理的原因、涉案房屋款项支付金额及涉案房屋办理入住的情况予以进一步查明。

　　其次从购房者的角度，之所以会出现如此不利的局面，主要体现在其证据保留的问题，仅从裁判文书上显示的证据形式及内容来看，部分证据存在一定的争议;另外涉案争议房屋自购房起至案发长达八年，涉案房屋购房者已去世的客观情况，也是本案购房者维权的不利因素。

　　第三，本案的一审判决还是有值得商榷的地方，开发商在明知涉案房屋2013年6月被查封后，还持续收取了购房者十余万的购房款，并办理交房手续，与本案中的陈述存在较为明显的矛盾之处。另外，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，涉案房屋被查封前只要已签订书面协议、已支付的价款超过合同约定的50%、涉案房屋已交付入住使用等三个条件，可以认定其权利能够排除执行。

　　王彦章律师表示：建议购房者在购房过程中，应及时督促开发商签订书面房屋买卖合同，需要办理按揭贷款的应及提交申请，及时督促开发商办理房屋产权登记手续。整个交易过程中，应保留支付记录及时索要收据或发票，保留房屋交易过程中出现相关问题的原始证据及记录。

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