住房租赁行业首个长期运营力评价体系发布

　　近日，在第八届领航·住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院发布了行业首个长期运营力评价体系，围绕去化力、留存力、经营力和服务力四大维度，构建住房租赁资产运营能力的系统评价框架，为存量时代衡量资产经营质量、判断长期投资价值提供了新的参考。

　　随着住房租赁行业进入以存量盘活、资产更新和长期持有为重要特征的新阶段，如何提高既有资产的运营效率与经营质量，成为市场关注的重点。ICCRA住房租赁产业研究院发布的《2026中国住房租赁市场资产管理报告》显示，2026年上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到91.73%，行业整体运营基本盘保持稳健。但同期青年公寓和租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%，长期客户留存仍存在改善空间。对于租赁住房资产而言，较高的出租率如果依赖租金折让、高渠道投入或频繁换租来维持，未必能够带来持续健康的经营收益。

　　租金收入、出租率等直观的经营指标已难以完整反映资产质量。出租效率、客户留存、成本控制与服务体验，共同影响着资产的现金流表现和长期竞争力。随着行业发展重心向存量运营转移，运营力正在成为衡量租赁住房资产长期生命力的重要尺度。

　　“规模仍然重要，但规模只有通过稳定运营、透明数据和可复制机制，才能转化为估值与资本认可。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

　　运营能力一直是住房租赁行业的热门概念，也是成熟市场中机构投资者评估资产质量的重要依据。然而，过往业务只能从结果倒推能力，对于能力范畴边界的界定也并不清晰。此次ICCRA发布的长期运营力评价体系，通过“去化力、留存力、经营力和服务力”四个维度，建立系统化评价框架。该体系将经营数据、运营举措、实际成效及可复制性纳入评价逻辑，分析不同项目的运营能力及其价值创造路径。

　　运营力的价值，最终需要体现在资产收益上。对于以长期租金收入为主要收益来源的租赁住房资产而言，出租效率、客户留存和成本管理的持续改善，有助于提高经营收益，并进一步影响资产估值。

　　当租赁住房项目通过精细化运营形成稳定收益，并满足相关监管要求与资产条件，便有机会通过REITs等资本市场工具实现资产价值释放。符合条件的成熟资产还可通过REITs扩募纳入资本平台，推动资金回收与再投资，逐步形成“成熟运营—REITs扩募—再投资”的良性循环，为存量资产盘活提供持续的资金支持。

　　“我们判断，下一个十年，住房租赁行业的竞争将主要发生在资产持有期内。能把每一间房运营得更久、更稳、更值钱的企业，才能在下一轮资本循环中赢得主动。我们希望通过运营力这套评价体系，为行业建立衡量运营价值的共同语言。”赵然总结道。

【责任编辑:李林】