盘活存量出实招：贝壳省心租给北京老房子补“品质课”

　　新华网北京11月9日电(记者王日晨)“距上次装修时间已经超过10年”“小区楼龄超20年，小区平均房源价格低于周边平均价格”“房源叫不上价，和同小区房源比，成交速度较慢”。

　　过去，位于城市核心区域的住房凭借地段、配套等稀缺性优势，根本不愁出租买卖。如今，随着市场供求关系发生重大变化以及消费者对品质的需求提升，这些房源在市场中逐渐失去竞争力，导致空置时间延长，造成资源浪费。

　　当前，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产市场进入存量时代。《城市更新“十五五”规划》明确提出“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”“鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，应用性能优异的新型建材”等内容。

　　政策指向清晰：盘活存量，不只是把房子“用起来”，更要让房子“好起来”。在这一背景下，贝壳省心租打通从老房子改造到房源托管出租、再到租后服务的完整链条，形成盘活闭环。其背后逻辑：不是先有装修方案再找房子，而是先判断这套老房子位于什么商圈、面向什么租客、租客需求是什么，再据此用运营逻辑倒推改造。

　　作为城市更新在存量住房领域的一种具体实践，贝壳省心租所推动的这种盘活不是大拆大建，而是在保留城市肌理、社区网络和成熟配套的基础上，通过适度改造把核心城区“有区位、没品质”的老房转化为安全、舒适、可持续运营的品质租赁供给，既提升老城区居住品质，也提高存量资产使用效率。经过两年多的探索和实践，贝壳省心租这项业务正在为存量时代命题提供一种可操作的解法。

用合理投入解决业主的关键痛点

　　位于北京市朝阳区和平街十四区，一套房龄30多年的老房子，区位优势显著，配套齐全，由于房况破旧，加上业主陈大爷不想花费多余资金、精力打理，没想到一空置就是8年。直到贝壳省心租团队介入，35天完成房屋焕新，还承接了后续出租，陈大爷用租金抵扣改造费用，不到1年的租金就覆盖成本。

　　类似的故事在北京并不少见。71岁的王阿姨有一套学区房长期出租，装修停留在多年前。使用省心租业务后，房屋改造前月租金7000至7500元，改造后刚挂牌一天便有租客考虑签约，价格谈到8900元。装修费约8.5万元，算下来不到1年的租金就可回本。“资管经理很专业负责，让人特别省心，后期什么都不用管。”王阿姨直言。

　　王阿姨家房屋改造前后对比(厨房部分)

　　家住海淀区交大嘉园的李先生没有用分期支付，而是选择全款付费，是基于对省心租的高度信任。“主要还是省心，从前期设计到施工、再到后期托管，完全不用操心。”在他看来，改造后容易出租，租金也能达到预期，这是最终选择贝壳省心租的根本原因。

　　贝壳省心租的一线工作人员对这些场景再熟悉不过。贝壳省心租美租渠道经理包金明带看时有一个习惯：能保留的尽量保留。“根据房屋实际状况，从为业主节约改造成本出发，能保尽保，不能保留的才会整体改造。”这种“克制”背后，是美租区别于传统装修的出发点：不是把房子装得多漂亮，而是用合理的投入解决影响出租的关键问题。

　　业主的顾虑也集中在“值不值”上。长期工作在一线的贝壳省心租京中大部总经理乔志鹏发现，北京内城的业主并非不愿意花钱，他们在意的是“钱花得值不值，能不能讲清楚，为什么非要改”。贝壳省心租的回应方式是把账算在前面：结合小区同户型的历史成交、去化周期和租客报修数据，让业主在改造前就对投入和回报有相对清晰的预期。

供需适配 用运营逻辑倒推改造

　　贝壳省心租美化业务中心负责人宿国栋把美租的逻辑概括得很直接：“我们定义它轻量化，并不是它做得轻，而是它瞄得准——把供需精准地放到一条直线上。”

　　传统装修锚定的是业主的个人需求，贝壳省心租美化业务锚定的是“这套房子在什么商圈、面向什么租客、改到什么程度能租出去”。产品被分为安全层、功能层、居住体验层和溢价层，对应形成焕新+(局部改善)、舒里(表层功能翻新)、舒享(中高端商品房整体优化)、煦风(系统整装)的分级体系。局部短板只做重点焕新，老化严重才做系统整装，避免“用一套产品打所有房子”。

　　贝壳省心租房源美化产品“舒享”效果图(客厅部分)

　　“当前租购并举的理念已经深入人心，租客租房不只是短租，而是越来越倾向长租。租客的需求已经从‘有房可租’，转向更高的租住品质。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池说，因此存量房源也需要适配新需求，房子才能租得出去。

　　对于业主普遍关心的品质问题，在房屋改造过程中，贝壳省心租建立多项交付标准，覆盖水电、墙地、厨卫、家具家电、室内环境等关键点位。同时，严选环保材料和一线品牌，保障房屋交付品质，实现“即装即住、售后无忧”。

　　“准”的前提是评估前置。每一套房源在改造前都要经过资管经理实勘：查看卫生间是否漏水、地板是否被泡过、电路是否老化，再对照片区同类房源的租金水平和去化速度，判断“改不改、改哪里、改到什么程度”。宿国栋强调，这套能力“长在一线资管身上，不是长在设计师身上”，因为北京二手房是非标生意，一房一况，只有长期扎根商圈的资管经理才能把市场判断和房屋判断结合到一起。

　　资金端则用“平台垫付、租金抵扣”降低门槛。平台先行垫付改造款，房源出租后按月租金一定比例抵扣，业主不必一次性拿出大笔现金。改造完成后直接接入贝壳省心租的招租与托管体系，带看、签约、租后维修保洁由专业团队承接。据贝壳省心租统计，使用美化业务的房源平均出房周期为7天，同期对照房源约45天;改造后房源平均租金提高约22%。

　　赵秀池认为，这种模式解决了业主没钱，或不愿一次性出钱装修的痛点，降低了存量老房改造的资金门槛和业主的负担，提高了业主参与意愿，加速了老旧房源品质升级。但需要注意装修产权归属、空置和装修报价等风险。

既“盘”又“改” 激活潜在价值

　　目前，很多城市大量区位优越的老房子，硬件和装修已经无法匹配当下租客的安全与品质需求。如果只“盘”不“改”，存量房源进入市场后仍然难以形成有效供给。贝壳省心租切入的正是这个环节：用适度改造把“有区位、没品质”的存量房，转化为租赁市场上可出租、可持续运营的品质供给。

　　赵秀池表示，贝壳省心租不是简单的装修加托管，而是从运营视角倒推改造，提高改造投入的合理性与针对性。既解决了业主改造成本高、出租难的痛点，也补上存量房源的品质短板，是一种多方共赢的模式。“这种模式不只是帮个别业主把房子租出去，而是把城市大量沉睡的存量住宅转化为更有品质的市场化租赁供给。对租客来说，能住上配套成熟城区内的宜居房源;对城市而言，也是存量住房‘提质增效’一条可行的路径。”她说。

　　宿国栋说，过去存量老房在租赁市场里是“低效供给”，贝壳省心租相当于做了一次“供给侧优化”——用专业评估把准需求，用适度改造匹配品质，用托管运营保障长期稳定。

　　北京德胜门区域一套老房，贝壳省心租美化前后对比

　　对行业转型而言，贝壳省心租提供的不是又一个“装修产品”，而是一种运营视角的翻转：先算出租账，再定改造方案;先判断市场需求，再决定投入边界。乔志鹏说得很清楚，“品质和交易周期不是保大保小的问题”，降价只能解决眼下的空置，品质升级才能回答“租户退租以后乃至更长远怎么办”。当住房租赁行业从“粗放式经营”走向“精细化服务”，这种以长期运营为锚点的改造逻辑，比单纯的装修能力更具复制和推广价值。

不是“必选项” 选择权交给业主

　　当然，美租并非适用于所有房源。宿国栋强调，如果房子本身已经具备安全、干净、可使用的条件，在市面上也有竞争力，就不会建议业主去改造，而是直接进入托管流程。只有房况确实构成出租障碍时，美化业务才介入。即便介入，也不是“必须整装”：卫生间漏了就改卫生间，厨房橱柜泡坏了就换厨房，能保留的地板和门窗尽量保留。

　　乔志鹏也坦言，租金的最终水平受市场供需影响，贝壳省心租能做的是基于商圈数据和房屋实况，给出一个相对合理的方案和预期。

　　这意味着，业主面对的是一个需要结合自身房况、预算和市场判断的选择题，而不是一个标准答案。房子状态尚可、仅需托管服务的，贝壳省心租的基础托管本身就是选项;房况明显拖累出租、业主又不愿或无力一次性投入的，美化业务提供了一条“先改造、后抵扣”的路径;对改造品质有更高要求、愿意自行投入的业主，也完全可以自主选择装修后再委托。

　　乔志鹏把这件事的本质归结为“长痛与短痛”的判断：继续降价是解决眼前问题，品质翻新是解决房源在租赁市场上的长期竞争力。选择权在业主，贝壳省心租只是把“另一种可能性”和它背后的账，算清楚、摆出来。

　　机构化、专业化是租赁市场的方向，但“专业”不等于“替消费者承担风险”。对此，赵秀池提醒：对于业主而言，要明确每一种租赁模式的责权利关系，选择在住建租赁平台备案的运营主体;对承租者而言，要确认出租方是产权业主还是托管运营方，谁承担维修责任、谁有权收租金。要明确涨租规则、解约违约金、退租验房标准等。同时，要从性价比、自身承受能力、宜居宜业宜学、稳定性、安全性等多维度选择租赁住房。

【责任编辑:李林】