民营房企如何打赢“保交楼”攻坚战

　　日前召开的中央政治局会议将“保交楼”纳入议题。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　业内人士指出，“保交楼”问题的严重性和重要性已刻不容缓。触发因素是房地产风险存在从房地产企业蔓延至下游的民生保障领域的隐患。

　　据国家统计局的数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4%，连续三个月下降;商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%;房地产开发企业到位资金同比下降25.3%。另据悉，由于部分房企出现现金流紧张局面，一些在建房地产项目停工。为此，近期的部分期房业主停贷事件，关乎社会民生稳定。

　　对于“停贷”风波，本次中央政治局会议具有针对性地明确：压实地方政府责任，保交楼、稳民生。应该说，将“保交楼”首次写入中央政治局会议文件具有极强的指示性和针对性，可以提振市场预期。确保项目实质性复工，重建期房业主信心已成关键。

　　据了解，此前受房地产调控政策及个别同行企业违约事件影响，部分地区政府重新收紧了房地产销售监控户资金的正常提取，对民营房企的项目资金管控更为严格，并出现了不同职能部门之间层层加码的情况。一些民营房企无法对销售回款进行合理支配，大量前期投入资金沉淀在原项目中，无法统筹调配各地项目的建设资金需求，难以归集资金偿还到期债务，正常经营活动受到严重影响。

　　同时，“保交楼”更是地方政府和各家房企们的头等大事。毋庸置疑，在纷繁复杂的楼市信息之中，“保交楼、保民生、保稳定”是2022年下半年住建领域的主线。在“三保”目标推进过程中，有数据显示已有20余家房企“保交楼”工作取得阶段性成效，交付项目面积超千万平方米。

　　但民企的“保交楼”依然备受关注。近日，又有证券研报分析显示，去年下半年至今出险(发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件)房企数量共计30家，其中国企、民企、混合所有制企业分别为0、29、1家，分别占总出险企业比重0%、96.7%、3.3%，分别占百强企业中各类型企业的比重0%、41.4%、20.0%。该研报还指出，百强房企中出险主要集中在民企，出险比例达到41.4%。恶劣的融资环境背景下，民企的“保交楼”任务艰巨。

　　“为促进民营经济的健康稳定发展，相关部门及金融机构应给予民企与国企同等的融资待遇，适当降低优质民企的融资门槛，通过下调融资利率等一系列措施，提升市场信心。”专家呼吁，可采取包括向优质民营房企新增开发贷款支持、全额展期或续贷等方式，缓解企业的短期流动风险，解决民营房地产企业的正常经营资金需求，尤其是阶段性“保交楼”的重点资金需求。

　　“目前民营房企自救过程中面临着销售下滑、融资难等多重困难。”业内人士认为，房地产行业在经历近段时间的深度调整后，泡沫化、金融化的势头已得到根本扭转，房地产行业已告别高负债、高杠杆、高周转的发展模式，回归民生属性。在调整过程中，不可避免出现了一些层层加码、政策合成的现象，使企业去杠杆的进程，缺少了一定的调整缓冲期，仅仅依靠自身力量已无法实现平稳过渡。为实现“保交楼、保民生、保稳定”目标，可针对房企近期交楼的项目试点发放“保交楼”专项贷款，采取严格按照各项目的工程进度发放及受托支付方式全封闭使用，以确保各项目建设工程正常进行，探索一条市场参与各方多赢的道路，打破目前房地产行业所面临的多方困局。

　　另有权威人士指出，相关部门及金融机构应充分考虑民营房企的实际困难，全面评估企业的经营履历和资产情况，给予优质民营房企3至5年的过渡调整期，以便于企业集中精力改善经营，抓住市场回暖的机遇，将处在建设期、培育期的项目恢复建设、推出市场，以顺利归还债务，平稳有序降低杠杆。

　　要解决“保交楼”问题，就必须对症下药，因病施治，最重要的是地方政府的因企施策，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，同时保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，实现行业良性循环就尤为重要。有消息表明，预计下半年更多城市相关部门将会有进一步明确的解决方案出台，为“保交楼”护航。

　　“保交楼”看似是一个单一性的问题，但是实际上既有关稳民生，更有关众多行业乃至稳预期和稳增长与促进经济复苏。“保交楼”是所有房企下半年的一件必须做好的政治正确的头等大事。

　　“保交楼”看似是一个单一性的问题，但是实际上既关乎民生，更关系到众多行业乃至稳预期和稳增长与促进经济复苏。